家主が、賃貸借契約期間の満了によって契約を終了させるためには、満了前1年から6ヶ月の間に更新拒絶の通知をしなければなりません。

家主が通知をしなければ、期間満了の際、従来と同一の条件で賃貸借したものとみなされます。これを法定更新と言います。

家主が、契約の更新を拒絶する場合や、期間の定めのない契約の解約申し入れをする場合は、正当事由が必要です。これに反する特約で賃借人に不利なものは無効となります。

正当事由の判断に際して考慮される要素は

1.建物の賃貸人及び賃借人(転借人含)が建物の使用を必要とする事情

2.建物の賃貸借に関する従前の経過

3.建物の利用状況

4.建物の現況

5.賃貸人がした財産上の給付の申し出------------等です。

いわゆる「立退き料」によって正当事由を補完しうることを明記しています。

更新拒絶の通知を出したにもかかわらず、期間満了後も賃借人が使用を継続している場合、家主はこれに対する異議を遅滞なく述べなければなりません。そうしないと、契約は自動的に更新されます。

“所有する土地にアパート等を建て現に賃貸しているが、老朽化している。老朽化に伴い賃料を安く設定しても新規入居者が取れなくなってきた。全10室のうち入居者5名のまま数年が経過している。”

このような場合も建て直しをするには借地借家法等を踏まえて行動しなければなりません。

建物が朽廃、滅失した場合は、賃貸借契約は当然に終了します。しかし、建物の朽廃とは「社会通念に照らして建物としての社会的、経済的効用を失うことである」と、されています。

朽廃したと言えるか否かは、建物を全体的に観察して判断するものとされており、容易に朽廃と認められるものではありません。

家主には、建物を修繕する義務があります。

したがって、物理的・経済的に修繕が可能であれば修繕をしなければならず、建物はなかなか朽廃に至らないことになります。

しかし、賃料に比べて修繕費用が著しく過大であったり、新築と同様の修繕費用を要するときなどは、修繕義務がないとされています。

また、破損が著しくて朽廃の迫っている建物の場合は、家主の修繕義務を否定して、賃借人に対して大修繕または取り壊しのための明渡し請求をすることが出来る正当事由となる、と判断した裁判例も相当数あります。

いずれにしても家主と賃借人との話し合いで合意が出来れば、契約期間の途中であっても契約を解除することが出来ますが、立退き料の支払は賃借人の一方的な契約不履行以外は必要となる事が多いようです。