不動産を利用して収益を上げるためには、たいていの場合、初めにかなりの投資が必要となります。

収入÷投資額＝利回り

利回りが例えば 0.1＝10％ と言う数字の場合 10％×10(年)＝100％　で10年間で投資額を回収できると言うことになります。

投資額の回収とは、投資によって得た不動産が上記の場合は10年たった時点で時価相場額の純粋な資産として手元に残ると言うことです。

時価相場ですから、当初の投資額どおりの資産ではありません。

しかし、10年後には負債“0”で、収益物件が手元に残ると言うことです。

気を付けて頂きたいことは、収益物件も年数の経過と共に賃料の引き下げ等を行わなければ入居者を取りずらくなる等、減価償却されると言うことです。

建築物の構造による耐用年数後には大規模な修繕又は立替があることをふまえて、収入の全てをその都度使い切ってしまうようなことはしない方が良いでしょう。

例をあげて実際に計算して見ましょう。

自己の土地に3階建てアパート(総室数15）を所有し、賃貸していたが空室率80％となった。取壊して、新たに6階建てのマンションを建築することにした場合

予定収入例
【賃貸マンション50室(建築予定)　賃料平均1室100,000円】

投資額の算出例
【古アパート取壊し額】
【古アパート入居者立退料総額(引越費用＋向う半年分の賃料等）】
【マンション建築費（設計費・近隣対策費他）】
【登記・不動産取得税・他諸費用】
【年間火災保険料（建物にかける保険、火災・地震等）】
【年間管理料（賃料の5％前後）】
【ローン年間支払利息】

ここで注意しなければならないのは“予定収入”の数字です。

賃貸マンションを建てて管理会社に入居者管理等を任せたからと言って、常に全室入居とは限りません。

空室率を10％として予定収入から差引いて計算してみましょう。（空室率は予想で立てるしかありません。マンション周辺の環境等から推測します）

100,000円×50室×12ヶ月×90％＝54,000,000円

投資額は総額で850,000,000円としておきましょう

54,000,000÷850,000,000≒0.06

利回り6％です。

もし賃料収入の全てを借入金の返済等に充てて繰上げ返済した場合、大体17年で投資額の回収ができます。

マンションの耐用年数は構造により違いますが40年としても、残り23年間の経費は固定資産税等と保険料・管理費ぐらいです。(ちょっとしたメンテナンス料は定期的にかかると思います)

しかし建物の価値は年々減価償却されますから、ある時期以降は賃料の引き下げ等収入の額に変化があると思われます。が新築マンションですので、少なく見ても20年は必要ないでしょう。

また投資額のローン支払利息も金利の変動により変わりますので、借入れる金融機関等で詳しく調べると良いでしょう。

不動産で収益を考える場合は、できるだけ正確な収入額や投資額の算出が必要となります。

知り合いの不動産屋が賃貸の仲介専門である場合は、管理等を任せることはできても不動産投資のアドバイザーになってもらうのはちょっと難しいかもしれません。詳しくは⇒パートナーの選び方